IL RUMORE IN EDILIZIA. INQUINAMENTO ACUSTICO. Perizie fonometriche, clima e impatto acustico.

Casa rumorosa?
Indennizzi fino al 20 per cento

Cosa fare se l'appartamento appena comprato si rivela rumoroso, al di là di una ragionevole sopportazione? Una volta tanto buone notizie per gli acquirenti. Che sia lo scarico del vicino, il rumore del calpestio dal piano di sopra o il traffico della strada, l'isolamento dell'appartamento deve garantire una soglia minima di tranquillità. Pena un sostanzioso risarcimento.

Se fino a ieri si rivelava spesso inutile far notare gli inconvenienti al venditore, ora le cose sono molto cambiate. «Oggi è molto più semplice che in passato vedersi riconoscere un forte risarcimento in caso di cattiva insonorizzazione della casa appena acquistata e il numero di cause in tribunale aumenta ogni giorno», ci dice l'avvocato Biagio Giancola, specializzato nel settore immobiliare.

Il legislatore è sempre più attento alla salute e al benessere delle persone e le norme in vigore lo tutelano più che in passato. Ora, per esempio, gran parte dei tribunali italiani si stanno uniformando nelle sentenze riguardo al rumore. Se non è possibile rifare la soletta per limitare il rumore o gli interventi necessari creerebbero troppo disturbo ai condomini, è prassi diffusa decidere di rifondere l'acquirente con una somma molto elevata, pari al 20% del prezzo pagato per l'appartamento.

Il Decreto del 5 dicembre 1997: "Requisiti acustici passivi degli edifici" fissa dei limiti precisi da rispettare per quanto riguarda:
- isolamento acustico di facciata
- potere fonoisolante degli elementi di separazione tra ambienti
- livello di rumore di calpestio
- rumorosità prodotta dagli impianti tecnologici (impianti di riscaldamento, aerazione e condizionamento; ascensori, scarichi idraulici, rubinetteria).

Il rispetto dei valori limite dovrebbe essere certificato dal costruttore già in fase di richiesta di concessione edilizia o in fase di collaudo finale.

Gli uffici tecnici comunali preposti al rilascio del "permesso di costruire" (che ha sostituito la "concessione edilizia") devono verificare la congruenza del progetto con i regolamenti edilizi e le leggi in vigore, incluso il decreto del 5/12/97 relativo ai requisiti acustici.

Influenza dell'inquinamento acustico sul valore degli immobili
Il mancato rispetto dei requisiti acustici passivi ha delle conseguenze sul valore dell'immobile. Numerose sentenze hanno sancito che chi acquista un immobile direttamente dall'impresa costruttrice dopo l'entrata in vigore del decreto può rivalersi sul costruttore nel caso i requisiti acustici passivi risultino non rispettati. D'altronde secondo numerosi studi e ricerche di mercato emerge che tra edifici silenziosi ed edifici rumorosi sussistono differenze di quotazione commerciale pari al 10-15% a favore di quelli più silenziosi.

Sentenza 5428/96 Trib. Milano. Causa avviata nel 1996 e conclusa nel 2001: "All' Ing xxx(omissis), quale responsabile di una società di costruzioni, è stato ordinato di risarcire un valore pari al 20% del valore dell'immobile per il mancato isolamento del pavimento ed una somma aggiuntiva per l'eccessiva rumorosità dello sciaquone del bagno"
(riferimento tratto da una presentaz. di Claudio Lanzoni per Arpa Emilia Romagna)

Una recente sentenza (la 2715/07 depositata il 23/04/07 c/o Tribunale di Torino) condanna, ed è la prima in Italia, un costruttore ad indennizzare il proprietario dell'appartamento al quale ha venduto. Nello specifico la condanna quantifica nel 20% la minusvalenza dell'immobile oggetto di compravendita a causa di un difetto di progettazione e/o costruzione che si ripercuote in un eccessivo "rumore da calpestio", ovvero si è riscontrato che il normale camminare sul pavimento del piano superiore, che corrisponde al soffitto della persona (il ricorrente) che ha intentato causa al costruttore che gli ha venduto l'immobile, produce eccessive immissioni sonore nell'appartamento di proprietà del ricorrente.
Si è riscontrato, infatti, che la progettazione dell'edifico non è stata conforme al decreto del presidente del Consiglio dei ministri del 5/12/1997 e non era di conseguenza corredata dalla progettazione acustica a firma di un "Tecnico competente" così come previsto dalla legge 447/95 articolo 2. Ma quanto è stato riscontrato va al di là della mera problematica progettuale ed autorizzativa sulla quale il giudice non si è, in questo caso, soffermato: il consulente tecnico d'ufficio (Ctu), nominato dal giudice, ha infatti riscontrato che l'esecuzione della prova di rumore da calpestio, eseguita con un macchinario apposito, ha infatti confermato come tale rumorosità fosse eccessiva. Inoltre il Ctu stesso non individua con esattezza l'origine del problema, ovvero se sia riferibile ad errori di progettazione o di messa in opera.
Vale inoltre la pena precisare come altre prove di fonoisolamento condotte dal Ctu sulle pareti abbiano invece dato riscontri positivi a dimostrazione che il fabbricato era stato progettato e realizzato con criterio. Vedendo la problematica da un aspetto prettamente legale, Cesare Rosselli, consigliere di Assoedilizia, osserva che «la decisione fa applicazione delle note norme del Codice civile in tema di garanzia dei beni compravenduti in una materia particolare, quella dell'isolamento acustico degli alloggi, alla quale sin'ora non erano state applicate». Fuori dal caso di edifici appena realizzati, spiega Rosselli, è infatti difficile che il principio affermato possa trovare applicazione dal momento che i solai divisori tra un piano e l'altro e le pareti divisorie tra le unità immobiliari sono oggetto di comproprietà tra i due proprietari delle unità contigue. «Ne deriva – conclude Rosselli – che il vizio costruttivo riguarda un bene anche proprio di chi lamenta l'insufficiente isolamento acustico con la conseguenza di una corresponsabilità di entrambi i soggetti. Diverso il caso dei vizi costruttivi riferibili alle parti comuni per i quali già da tempo la magistratura si è orientata nel senso che dei danni derivanti da tali vizi risponde il condominio».
Nel caso specifico, diversamente dalla prassi, il giudice ha stabilito che non è possibile intervenire in risanamento della difettosità riscontrata poiché tale intervento avrebbe comportato lavori in casa di un terzo, il condomino residente nell'appartamento soprastante, che non è parte in causa del processo. L'intervento di ripristino, infatti, consiste nella realizzazione di un "pavimento galleggiante" ovvero di un pavimento ex novo sospeso su di una membrana altamente resiliente e rincalzata alle pareti. Tale intervento comporta lo sgombero dell'appartamento soprastante nonché l'esecuzione di lavori di demolizione del pavimento e sottofondo con la ricostruzione di uno nuovo, "galleggiante", con inevitabili disagi per l'occupante dell'appartamento. Per tale ragione, e perché non è parte in causa, il giudice ha scelto la via della quantificazione della minusvalenza dell'immobile del soggetto patente prodotta dalle eccessive immissioni sonore da calpestio mentre non ha riconosciuto il diritto di indennizzo del danno dovuto alle eccessive immissioni sonore patite nel tempo. Per la prima volta la mancata osservanza delle disposizioni del Dpcm del 5/12/1997 ha avuto spazio in una sentenza; in precedenza le analoghe liti hanno avuto un esito transattivo.

* Professore a contratto al Politecnico di Milano

DALLA PRONUNCIA

Sentenza n. 2715/2007 del Tribunale di Torino
La domanda di eliminazione del difetto indicato non può (...) essere accolta, stante l'eseguibilità della stessa, e va di conseguenza accolta la domanda subordinata formulata dai sigg.ri B. G. e G. M. di riduzione del prezzo di acquisto. Infatti, l'inadeguatezza dell'isolamento acustico dell'alloggio ne diminuisce considerevolmente il valore ai sensi dell'articolo 1490, Codice civile, e dovrà essere resa nota agli eventuali successivi acquirenti del bene.
L'incidenza del vizio, in mancanza di elementi utili a una quantificazione matematica va determinata in via equitativa nel 20% del prezzo pagato, pari a 255.372,46 euro, come risultante a pagina 15 dal rogito notarile prodotto in atti (...)

La legge Quadro sull’inquinamento acustico (n.447 del 24/10/95) stabilisce i principi fondamentali riguardanti la tutela dell’ambiente esterno e dell’ambiente abitativo dall’inquinamento acustico

Disposizioni in materia di Impatto Acustico (Legge 447/95, art.8)
I progetti sottoposti a V.I.A e le domande per il rilascio del permesso di costruire (concessione edilizia) relative a nuovi impianti produttivi, sportivi e ricreativi devono contenere una documentazione di previsione di impatto acustico.
Per la realizzazione di insediamenti quali scuole, ospedali, parchi pubblici, nuovi insediamenti residenziali in prossimità di opere soggette a VIA è fatto obbligo di produrre una VALUTAZIONE DEL CLIMA ACUSTICO. Gli uffici tecnici dei Comuni richiedono una Relazione di Clima Acustico da allegare alle dichiarazioni di inizio attività (D.I.A.).

I Tecnici Competenti in Acustica
La Legge Quadro n.447 ha definito "Tecnico Competente in Acustica" la figura professionale idonea ad effettuare misurazioni, verificare l’ottemperanza ai valori stabiliti dalle vigenti norme, redigere piani di risanamento acustico e svolgere le relative attività di controllo

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